Så lyckas du med attefallstillbyggnad – regler, steg och misstag att undvika

En attefallstillbyggnad kan ge extra boyta utan bygglov, men kräver ändå rätt planering. Här får du en konkret checklista med regler, teknikval och kvalitetskontroller så att projektet blir tryggt, tätt och godkänt.

Överblick: vad gäller och vem ansvarar?

En attefallstillbyggnad är en mindre utökning av ett en- eller tvåbostadshus. Den är bygglovsbefriad men anmälningspliktig, vilket betyder att du måste få startbesked från byggnadsnämnden innan byggstart. Du är byggherre och ansvarar för att åtgärden uppfyller Plan- och bygglagen (PBL) och Boverkets byggregler (BBR).

Reglerna styr bland annat storlek, placering, höjd och tekniska egenskaper som bärighet, fuktskydd, brand, energi och ventilation. Kommunen kan dessutom ha lokala begränsningar, till exempel utökad lovplikt eller skydd av kulturmiljö.

Krav och mått du måste uppfylla

De här huvudpunkterna avgör om åtgärden verkligen är en attefallstillbyggnad och hur den får utformas:

• Max 15,0 m² bruttoarea (BTA). Bruttoarea är den uppvärmda golvytan mätt till yttervägg.
• Endast till det befintliga bostadshuset, inte till garage, förråd eller fristående byggnader.
• Höjden får inte överstiga bostadshusets nockhöjd. Anpassa taklutning och anslutning.
• Minst 4,5 m till tomtgräns om du inte har skriftligt grannemedgivande. Närmare allmän plats, väg eller järnväg kan kräva lov.
• Åtgärden kräver anmälan och startbesked. Kontrollplan ska upprättas och följas.
• På särskilt värdefulla byggnader, inom strandskydd eller vid utökad lovplikt kan reglerna vara begränsade. Kontrollera med kommunen i tid.

Kom också ihåg att större markarbeten kan kräva marklov. Om tillbyggnaden innehåller våtrum eller eldstad skärps kraven på utförande och dokumentation.

Steg-för-steg: från idé till startbesked

En strukturerad process sparar både tid och omtag:

• Behovsanalys: Bestäm funktion (sovrum, entré, vardagsrum eller badrum). Tänk på möblering, ljus och ventilation.
• Skiss och placering: Kontrollera 4,5 m-avståndet. Säkerställ rimlig grundläggning och att dagvatten kan avledas.
• Ritningar: Ta fram situationsplan, plan-, fasad- och sektionsritningar. Redovisa mått, höjder och material.
• Teknikunderlag: Beskriv grundtyp, stomme, takanslutning, fuktskydd, ventilation och energilösning. Lägg till enkel brandskyddsbeskrivning (t.ex. ytskikt och eventuellt brandavstånd).
• Grannemedgivande: Ska tillbyggnaden närmare än 4,5 m från gräns? Ordna skriftligt medgivande i original.
• Anmälan till kommunen: Skicka in ritningar, kontrollplan och relevanta tekniska handlingar. Invanta startbesked innan byggstart.
• Organisation: Kontrollansvarig (KA) krävs normalt inte, men kommunen kan ställa krav vid komplexa projekt. Avtala tydligt med entreprenörer om ansvar och egenkontroller.

Tekniska val: grund, stomme och klimatskärm

Välj lösningar som passar husets markförhållanden och befintliga konstruktion.

• Grund: På fast, dränerad mark fungerar en isolerad platta på mark bra. Vid känslig mark eller rötter kan plintar vara ett alternativ, men kräver noggrann fuktsäkring av bjälklaget. Använd kapillärbrytande lager och avled yt- och takvatten bort från grund.
• Stomme: Träregelstomme är vanligast. Anpassa dimensionerna efter snölast och öppningsbredder. Förstärk där nya öppningar tas upp i befintlig vägg (t.ex. limträbalk eller stålprofil efter behov).
• Takanslutning: Säkra ett tätt möte mot befintligt tak. Monteringsordning, underlagstak, plåtbeslag och tätband är avgörande för att undvika läckage.
• Fasad och fönster: Matcha befintlig fasadtyp för enhetligt utseende. Välj fönster med bra U-värde och rätt vattenavledning (droppnäsor, fönsterbleck med fall).
• Fukt och tätning: Ångbroms/ångspärr på rätt sida, obruten lufttäthet kring genomföringar och anslutningar. Särskilt noga i hörn och vid takfot.
• Ventilation: Tillkommande uppvärmd yta behöver tillförsel och frånluft. Vid F- eller FTX-system – uppdatera flöden och injustera. Undvik kallras genom tilluftsplacering.

Planerar du våtrum? Följ gällande branschregler (t.ex. för tätskikt i våtrum) och koordinera VVS enligt Säker Vatten-principer. Tänk på fall mot golvbrunn och korrekt rörgenomföring.

Kvalitetskontroller och säkerhet under bygget

En tydlig kontrollplan och enkla mätningar förebygger skador och framtida kostnader.

• Fuktkvot i trä: Mät innan inkapsling. Sträva efter under cirka 16–18 procent.
• Lufttäthet: Granska ångspärr/ångbroms visuellt, speciellt vid skarvar, dosor och genomföringar. Tejpa och kläm med läkt där möjligt.
• Våtrum: Kontrollera fall (1:100–1:150 mot brunn) och dokumentera tätskiktets uppvik och manschetter.
• Brand: Om avståndet till annan byggnad på tomten är under cirka 8 meter kan extra brandtekniska åtgärder krävas. Säkerställ rätt ytskiktsklass och avskiljning.
• El och VVS: Anlita behörig elinstallatör och fackkunnig VVS-montör. Dokumentera provtryckning och skyddsutjämning.
• Arbetsmiljö: Byggherren ansvarar för säker arbetsplats. Fallskydd vid takarbete, dammreducering och säkra lyft minskar risker.

Fotografera kritiska moment (grundisolering, tätskikt, anslutningar) för relationshandlingar och framtida underhåll.

Vanliga fallgropar och hur du undviker dem

• Fel area-beräkning: Blanda inte ihop byggnadsarea (BYA) med bruttoarea (BTA). Tillbyggnadens maxgräns avser BTA.
• Glömt startbesked: Påbörjar du jobbet utan startbesked riskerar du sanktionsavgift och stopp.
• Otät takanslutning: Brister i underlagstak och plåtbeslag leder ofta till dolda fuktskador. Följ tillverkarens monteringsordning.
• Termiska köldbryggor: Miss i anslutningen mellan ny och gammal vägg skapar drag och kondens. Använd kontinuerlig isolering och bryt köldbryggor.
• Dålig dagvattenhantering: Saknade hängrännor eller bristande lutningar ger fukt mot grund. Led bort vatten med fall och ränndalar.
• Underdimensionerad ventilation: Mer boyta utan justerade luftflöden ger sämre inomhusklimat. Injustera systemet efter färdigställande.
• Obekräftad placering: Byggnation närmare gräns utan skriftligt grannemedgivande skapar tvister. Säkerställ mätning och medgivande i förväg.

Planera också för drift och underhåll: välj fasadmaterial du orkar måla eller tvätta, montera lättåtkomliga tak- och väggbeslag och se till att inspektionsluckor inte blockeras.

Sammanfattningsvis: Håll dig inom 15 m² BTA, respektera 4,5 m till gräns eller skaffa medgivande, och säkra fukt, brand och ventilation. Med rätt ritningar, en tydlig kontrollplan och proffs på el och VVS blir attefallstillbyggnaden en trygg investering som smälter in i huset och fungerar i många år.